第二期 民法典物权编（上）

目  录

第二十一章  住有所居保特困  物权限制守平衡

第二十二章  预告登记防风险  三月失效须谨记

第二十三章  业主表决事项明  小区和谐少纷争

第二十四章  添附归属多因果  意思自治励善行

第二十五章  农地流转保安全  多渠鼓励享物权

第二十六章  住宅用地自续期  费用减免依法理

第二十七章  动产抵押设权限  保障经营利效益

第二十八章   抵押财产可转让  鼓励交易保债权

第二十九章   动产担保清偿序  登记交付时间定

第三十章     动产抵押虽优先  留置例外要注意

第二十一章  住有所居保特困  物权限制守平衡

【疑难困惑】梁三婆拥有A住房，晚年一直由保姆张梅陪护，彼此亲密无间。梁三婆看到张梅60多岁，孤身一人，担心自己过世后，张梅无房居住。梁三婆自书遗嘱：我死后，女儿继承A住房；张梅有生之年对该住房享有永久居住权。梁三婆过世后，女儿对外出让该住房，要求张梅搬走。张梅好在梁三婆生前给了她居住权遗嘱，否则，真不知咋办？ 

【民法典据】第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

【律师释法】居住权是一种用益物权，是对特殊困难群体“住有所居”在法律上的特别保障，可以对抗新的所有权人、抵押权人、继承人……；但是，居住权人不能将其出租、出让、继承，这有利于实现物权的平衡性。

第二十二章  预告登记防风险  三月失效须谨记

【疑难困惑】付阿姨购买一小区住宅现房，但未能即时办理商品房预告登记。开发商见房价大涨，出于利益驱动，“一房二卖”出售给张三丰，即时办理了预告登记和不动产登记。付阿姨遭遇权利损害，该怎么办呢？

【民法典据】第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

【律师释法】房屋买卖协议不能产生物权效力，其物权存在许多不确定性；为防止“一房二卖”等道德风险，买受人在房屋买卖过程须即时办理预告登记，即时获得不动产权证。

第二十三章  业主表决事项明  小区和谐少纷争

【疑难困惑】兴旺物业公司擅自出租小区外墙、电梯广告位，收取租金据为己有；据此，业主高文起诉至法院。法院审理认为：小区共有部分招租应提交业主大会共同决定，收益应纳入小区公共财务收支；判决物业公司依法纠正。

【民法典据】第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

【律师释法】新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为须由业主表决的重大事项；这有利于小区业主行使自治权，维护小区业主整体利益。

第二十四章  添附归属多因果  意思自治励善行

【疑难困惑】张华代管刘荣住房期间，擅自投资8万元将刘荣住房修缮一新，加盖两间厢房。刘荣退休返回原籍，让张华腾还房屋。张华要求刘荣支付他8万元投资，刘荣断然拒绝。二人纠纷咋解决呢？

【民法典据】第三百二十二条因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

【律师释法】张华代管期间，擅自投资8万元将刘荣住房修缮一新，加盖两间厢房，违背刘荣真实意愿；张华应当承担不利后果。但张华投资修缮是善意的有价值的，恢复原状不利于社会财富保护和价值利用，刘荣可给予适当补偿，获得修缮添附。

第二十五章  农地流转保安全  多渠鼓励享物权

【疑难困惑】咱们应该怎样处理好、保护好农村集体土地涉及的土地所有权、土地承包经营权、土地经营权三个权利关系呢？

【民法典据】第三百三十九条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第三百四十一条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

【律师释法】颁发农村土地承包经营权证的前提条件是承包方与发包方签订农村土地承包经营合同以取得土地承包经营权，然后进行层报审批合格后，方可登记发放农村土地承包经营权证。农村土地经营权流转需查明转让方是否取得农村土地承包经营权，这可增加土地流转交易的安全性。

第二十六章  住宅用地自续期  费用减免依法理

【疑难困惑】 竹林村的张花小夫妻拥有一处旧住房，但该宅基地期限仅剩20余年啦；该宅基地期满后续期，是否要缴纳费用呢？

【民法典据】第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

【律师释法】物权法规定宅基地期限届满的，自动续期。民法典在保障民众居住权免费续期外，又为炒房者缴费续期提供了法律细则空间。

第二十七章  动产抵押设权限  保障经营利效益

【疑难困惑】白程等村民通过企业恢复生产经营，实现企业欠付林木货款收回；但又担心困难企业恢复生产经营收益被其他债权人主张债权，咋办呢？

【民法典据】第四百零四条以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

【律师释法】白程等村民为了实现企业欠付林木货款收回；可将村民林木货物动产设定为企业动产浮动抵押债权。

第二十八章 抵押财产可转让  鼓励交易保债权

【疑难困惑】白甲将其住房与银行签订《抵押借款合同》，办理了抵押登记。抵押贷款期间，白甲将该住房出让给李奎，白甲未征得银行同意，白甲未将抵押贷款告知李奎。面对双重法律关系，该咋办呢？

【民法典据】第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

【律师释法】该案例既鼓励交易，又保护担保物权。李奎可以要求办理该房过户登记；但是，李奎通过转移登记而取得的该房所有权是有权利瑕疵的，即该房上设置的抵押权依然存在，不会因为该房所有权转移了而消失，银行作为抵押权人仍可主张该房优先受偿实现债务。

第二十九章 动产担保清偿序  登记交付时间定

【疑难困惑】不同的债权人对债务人所有的同一动产，即办理动产抵押登记，又交付质押并存时，债权清偿顺序怎么定？

【民法典据】第四百一十五条 同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

【律师释法】有证据证明债权担保登记或交付时间先后的，其债权清偿按时间先后清偿；没有证据证明的或同时办理的，可按债权比例清偿。

第三十章  动产抵押虽优先  留置例外要注意

【疑难困惑】詹庆向阿根购买并接收了一套红木家具，詹庆欠付阿根20万元货款；阿根为了货款回收安全，即时与詹庆办理了该套红木家具动产抵押登记。詹庆鉴于该套红木家具运输中有破损变形，便将其交付刘芳修复，维修价款确定为15万元；詹庆未能清偿刘芳15万元维修价款，刘芳留置该套红木家具。咋办呢？

【民法典据】第四百一十六条动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

【律师释法】刘芳维修价款应当获得优先清偿，刘芳留置权优先于阿根的抵押权。